27 Октября 2020, 06:26
  • Патриотизм –
    это деятельная любовь к Родине
  • Справедливость для всех –
    счастье для каждого
  • Патриотизм выше политики
  • России нужен Национальный прорыв
  • В центре внимания государства
    должен быть человек
В России работает
80
региональных отделений
Партию представляют более
600
депутатов разных уровней

Законодательство, которое регулирует жилищную сферу, полно непримиримых противоречий


Геннадий Баев, председатель Комитета Курского регионального отделения партии «ПАТРИОТЫ РОССИИ», руководитель рабочей группы регионального штаба ОНФ «Качество повседневной жизни»

На днях прошла конференция Курского регионального отделения всероссийской общественной организации «Народный фронт – за Россию». Как руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни», я подводил итоги нашей работы за год. Сделано много, но становится все очевиднее, что проблемы, которыми занимаемся мы, одни из самых тяжелых, так как требуют больших финансовых вложений и касаются жизни граждан, многие из которых уже потеряли надежды на лучшее.   

Рабочая группа «Качество повседневной жизни», руководствуясь в своей деятельности Указом президента №600, занимается мониторингом переселения жителей из ветхого и аварийного жилья и вопросами, связанными с жилищно-коммунальным хозяйством.

По данным фонда реформирования ЖКХ, наша область участвует в федеральной программе «Переселения жителей из ветхого и аварийного жилья» с 2006 года , и за это время было переселено порядка 300 домов в нашей области.

В последнюю волну под расселение в Курской области попали 92 дома общей площадью почти 19,5 тысяч квадратных метров. Это здания, признанные аварийными до 1 января 2012 года. Большинство домов введены в эксплуатацию, по другим  работа еще ведется. В Курске под расселение попали 35 домов.

В ходе мониторинга в поле зрения рабочей группы попали дома, построенные по федеральной программе переселения из ветхого и аварийного жилья с учетом малоэтажного строительства по ул. Большевиков, 20-в и К.Либнехта, 42-в в г.Курске одной  и той же строительной компании - ООО «Атлант». Такие дома получили общероссийское название «Новое аварийное жилье». И действительно, в ходе обследования комиссией были выявлены не только мелкие недоделки ремонта в квартирах , но и протечки кровли и фундамента домов. По словам жильцов, они неоднократно обращались со своими проблемами  в различные инстанции, в том числе в администрацию г.Курска, но положительной реакции со стороны власти не было.

И, естественно, возникает вопрос:  а кто принимал такие дома в эксплуатацию, кто подписывал акты выполненных работ?  Почему управление капитального строительства жилья г. Курска  умыло руки и не  хочет слышать о проблеме?                                             

Нами были подготовлены  письма по этому поводу и направлены в следственные органы, а также в администрацию Курской области. И только после вмешательства заместителя губернатора А.П.Демина вопрос начал решаться.

На сегодняшний день акты выполненных работ уже подписаны жильцами дома по ул. К.Либнехта, 42-в,  т.е., подрядная организация исправила все недоделки. В доме по ул.Большевиков, 20 проведены частичные работы, он находится под нашим контролем. Качество работы по гидроизоляции фундамента мы сможем оценить только после того, как растает снег. Но мне уже звонили жильцы этого дома  и, по их словам, в подвале стоит вода.                     

В целом программа показала,  что основная цель - переселить граждан из аварийного жилья, которые ждали этого десятилетиями, а иногда и поколениями, решается, но не всегда качественно. В том числе и потому, что стоимость строительства такого жилья – 25 000 за кв. м, и для строительной организации малоинтересна. Однако в большинстве своем подрядные организации справляются, и есть положительная динамика: в тех домах, которые сдавали уже после того, как мы подключились, учтены многие замечания, а нерадивые компании заносятся в «черный»  список.                                                      

К сожалению, по информации фонда реформирования ЖКХ, средств на продолжение программы переселения из ветхого и аварийного жилья на федеральном уровне нет, и в будущем переселение граждан полностью ляжет на региональный и муниципальный бюджеты. Конечно же, это тяжелая ноша для регионов. Только в г.Курске уже после 1 января 2012 года аварийными были признаны более 30 домов,  а это порядка 300 семей, которые с воодушевлением  ждут своего счастливого переезда. В некоторых домах люди живут  просто в нечеловеческих условиях (ул.Парк Солянка, 2, ул. Ендовищенская, 12). Жильцы их домов должны были быть переселены, но по разным причинам до сих пор этого не произошло.  Я уверен, что для администрации г.Курска это вопрос  чести, и до конца 2015 года, как и обещали жильцам, их нужно переселить. Так же я надеюсь, что  жильцы дома по ул. Энтузиастов, 1 начнут получать горячее водоснабжение. Они не должны разбираться, кому принадлежат теплосети – городу или они бесхозные. Это задача муниципалитета. Я призвал всех к конструктивному диалогу,  чтобы решать подобные вопросы своевременно и качественно на соответствующем уровне власти. Ни президент, ни губернатор  не должны в «ручном» режиме управлять страной или регионом, у них есть куда более  сложные задачи.                            

Еще одной болезненной темой в г Курске являются бесхозные коммунальные сети, и заложником  этой ситуации стали жильцы дома по ул.Энтузиастов, 1, которые вот уже второй год не получают в свои квартиры горячую воду. Мы обсудили эту проблему на нашей площадке и направили запросы в профильные инстанции. Надеемся, что в ближайшее время этот вопрос будет решен, и жильцы дома получат горячую воду.

Одной из острых тем, которая будоражит общественность, стала программа лицензирования управляющих компаний.

С 1 сентября 2014 года вступил в действие федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», предусматривающий лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с положениями закона управляющие организации (юридические лица, индивидуальные предприниматели), осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договоров управления с собственниками помещений и ТСЖ, ЖСК, ЖК, обязаны до 1 мая 2015 года получить лицензию.    

После 1 мая 2015 года осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии не допускается.

Цели лицензирования – предотвращение ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан, окружающей среде, объектам культурного наследия, возможность нанесения которого связана с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями отдельных видов деятельности.

Лицензирование – деятельность лицензирующих органов по предоставлению, переоформлению лицензий, осуществлению лицензионного контроля, аннулированию и прекращению действия лицензии, ведению реестра лицензий.

В соответствии с постановлением  правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» полномочия по лицензированию этой деятельности возложены на органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации.

Во исполнение требований раздела Х Жилищного Кодекса РФ был принят ряд нормативных актов, направленных на реализацию лицензирования.

Статьей  193 Жилищного Кодекса РФ установлены лицензионные требования к лицензиатам, которые, на наш взгляд, не являются исчерпывающими и не могут обеспечить выполнения главной задачи лицензирования - предотвращения ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан и ухода с рынка услуг управления и обслуживания многоквартирными домами недобросовестных компаний.

Так лицензионными требованиями являются:

1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации. Юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами не допускаются;

2) наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата;

3) отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

4) отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии;

5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;

6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных частью 10 статьи 161 настоящего Кодекса.

Проанализировав вышеперечисленные требования, можно сформулировать вывод: для получения лицензии достаточно ответить правильно на 86 из 200 вопросов, находящихся в открытом доступе… и все. У опытных и грамотных руководителей организаций, как добросовестных, так и не очень, на это уходит 20-30 минут, и лицензия практически в кармане. И никого не интересуют (во всяком случае, Закон не ограничивает права лицензиатов по данным вопросам) ни законность управления тем или иным домом лицензиатом, ни наличие (отсутствие) долгов перед ресурсо-снабжающими компаниями, ни количество жалоб собственников, предписаний государственных органов, привлечений к административной ответственности, результаты и законность расходования денежных средств, собираемых с собственников.

Наличие (отсутствие) неснятой или непогашенной судимости за преступления, либо факта дисквалификации являются настолько исключительными, что редко встречаются в жизни. Многократно встречающиеся случаи изменения названия организации, которое зачастую даже не замечают собственники (доходит даже да простого изменения букв строчных на заглавные, добавления в название символов, слов и т.д.), а на деле являющиеся сменой управляющей компании, приводящей к обнулению лицевого счета дома, ни как  преступление, ни как дисквалификация не рассматривается, а следовательно, может производиться и производится на сегодняшний день безнаказанно и многократно.

Отсутствующая какая-либо ответственность за фальсификацию протоколов общих собраний собственников позволяет недобросовестным лицам делать подобные смены сколько угодно раз, а собственники жилых помещений остаются в неведении о происходящих метаморфозах. Убежден, что аналогичная учесть ждет и часть 7 статьи 198 Жилищного Кодекса РФ, которая позволит удержать лицензию недобросовестной компании путем направления фиктивного, сфальсифицированного протокола заказным почтовым отправлением (что, в свою очередь, делает невозможным установление личности отправившей копии данного протокола).

Таким образом, недоработки федерального законодательства, скопированные и примененные в субъектах Российской Федерации, превращают попытку решения лицензированием наболевшей проблемы наведения порядка в сфере ЖКХ в никчемный безрезультатный фарс. 

Для  обеспечения  реализации первоочередных целей лицензирования, защиты прав и интересов собственников жилых помещений многоквартирных домов на получение качественных услуг по управлению многоквартирными домами, считаю необходимым незамедлительно внести на федеральном уровне поправок и изменений в законодательство, определяющих порядок лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

По-моему мнению, необходимо:

1. При рассмотрении заявок на получение лицензии производить проверку законности оснований нахождения того или иного дома в управлении соискателя лицензии.

2. Установление удельных критериев  в лицензионных требованиях оценки деятельности соискателя лицензии (в соотнесении с общей площадью помещений, деятельность по управлению которыми осуществляет соискатель лицензии), таких как:

- наличие обоснованных жалоб собственников, подтвержденных проверками соответствующих надзорных органов, количество выявлявшихся надзорными органами нарушений действующего законодательства, наличие неисполненных предписаний государственных надзорных органов, количество случаев привлечения к административной ответственности и т.д.

- результаты финансово-хозяйственной деятельности соискателя лицензии по лицевым счетам домов, в отношении которых подана заявка на получение лицензии (состояние счёта, законность расходования средств, наличие (отсутствие) задолженностей и т.д.).

3. Проработка законодательного запрета на получение лицензий организациями, осуществившими фиктивный перевод многоквартирных домов путем фальсификации протоколов общих собраний собственников в якобы вновь созданные организации, имеющие похожие названия и идентичный численный, персональный состав сотрудников, расположенных в тех же помещениях, но с новыми уставами и реквизитами. Без такого запрета остается возможность и условия для существования недобросовестных управляющих компаний, которые будут осуществлять ликвидацию юридического лица до наступления момента дисквалификации или отзыва (аннулирования) лицензии.

4. Установление запрета на занятие руководящих должностей обладателем квалификационного аттестата сразу в нескольких управляющих организациях.

5. Установление требований по материально-техническому обеспечению, штатному контингенту и квалификации технического персонала организации – соискателя лицензии. Без таких требований для получения лицензии соискателю достаточно заключение соответствующего договора назначения на должность лица, имеющего квалификационный аттестат, при полном отсутствии возможностей для осуществления надлежащего управления.

6.  Переработка требований к кандидатам лицензионной комиссии: (стаж в сфере ЖКХ, выписка о данных регистрации юридического лица исключают возможность членства в лицензионной комиссии общественных организаций и движений, не имеющих регистрации в качестве юридического лица, председателей советов многоквартирных домов, председателей ТСЖ, у которых отсутствует запись в трудовой книжке о работе в сфере ЖКХ). В сложившейся ситуации основной состав комиссии будет состоять из заинтересованных лиц – сотрудников управляющих организаций – соискателей лицензий.

7. Необходимо создание достойной государственной (региональной, муниципальной) управляющей организации, которая могла бы осуществлять управление многоквартирным домом, лицензия на управление которым была отозвана.

8. Установление законодательно ответственности за фальсификацию протоколов и решений общих собраний собственников.

Отдельно хочется отметить необходимость неукоснительного исполнения действующего законодательства при формировании региональных лицензионных комиссий.  Так, в ходе проверки прокуратуры Курской области установлено, что при формировании лицензионной комиссии по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Курской области были допущены нарушения принципов ее формирования: открытости, публичности и недопущения возникновения конфликта интересов, а также самостоятельности и независимости членов, входящих в состав комиссии.

Так, в состав комиссии включены руководители и учредители организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и также подлежащих лицензированию.

В сложившейся ситуации сами члены лицензионной комиссии выступают в роли претендентов на получение квалификационных аттестатов, а сдавая квалификационный экзамен, являются одновременно и экзаменуемым, и членом комиссии. В дальнейшем, руководствуясь ст. 199 Жилищного Кодекса РФ, в случаях, предусмотренных законом, члены лицензионной комиссии должны будут принимать (либо не принимать) решение о аннулировании лицензий самих себе. Сложно предположить какой будет выбор…    

Теперь о капитальном ремонте общего имущества дома.

С целью оказания услуги по капитальному ремонту общего имущества жилого дома внесены поправки в Жилищный Кодекс, отраженные в разделе IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»  во всех регионах России созданы фонды капитального ремонта.

Статья 169 ЖК РФ узаконила обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Можно полностью согласиться с данной статьей только при условии, что в данной региональной программе указан приблизительный срок и объем предстоящего капитального ремонта конкретного многоквартирного дома, включенного в региональную программу, либо все это отражено в договоре.

Данная информации отсутствует в региональной программе, и договор не позволяет в полной мере контролировать деятельность фонда для достижения конкретной цели собственниками жилья, выразившими свое согласие на внесение взносов в данный фонд.

Недоработки и противоречия в ГК РФ и ЖК РФ способствовали тому, что руководство регионального фонда свободно и к собственной выгоде толкует п.1 ст.181 ЖК в отношении прав граждан, гарантированных Конституцией РФ.

Обязательность платы за капитальный ремонт не отрицается, однако выражается единодушное несогласие с тем, что региональному оператору передаются неограниченные права при неустановленных перед собственниками обязанностях;

- передача денежных средств в собственность регионального оператора (если собственники жилья не формируют фонд капитального ремонта на спецсчете) по установленным условиям договора не соответствует основным нормам гражданского законодательства. Допускается передача средств и без договора, поскольку собственников жилья никто не может принудить заключить договор, не соответствующий его интересам;

- отлучение собственников жилья в многоквартирных домах (МКД) от контроля над деятельностью регионального оператора  при использовании средств своего многоквартирного дома недопустимо;

- составление программ капитального ремонта, если без них вообще невозможно обойтись, без участия собственников жилья недопустимо, поскольку подменяет собой решения собственников жилья, обязательные в силу действующего жилищного законодательства;

- распоряжение региональным оператором денежными средствами собственников жилья одних МКД в интересах других МКД без решения самих собственников недопустимо и являет собой беспроцентный кредит, решение по которому принимает неуполномоченное собственниками жилья лицо;

- размер платы за капитальный ремонт, установленный уполномоченным органом, недопустимо высок. Установление размера платы без дифференциации по необходимым признакам принимается с одной целью - возможностью при помощи установленных норм пользования денежными средствами одних МКД в интересах других МКД. Население против этой системы установления размера платы;

- установленные условия договора регионального оператора с собственниками жилья являют собой не что иное, как системные нарушения жилищных прав граждан.